UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO ORAZ UŻYTKOWEGO.

  Dodano: 2020-03-30

W związku z powszechnymi opiniami analityków mówiącymi o tym, że obecna pandemia koronawirusa wywoła liczne negatywne następstwa w sferze finansowej zarówno osób prywatnych, jak i innych podmiotów uczestniczących w obrocie gospodarczym, w niniejszym wpisie przedstawione zostaną wybrane informacje odnoszące się do umowy najmu lokalu oraz wpływu na nią zmieniającej się sytuacji finansowej najemców.

• Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Mogą to być dowolne podmioty wyposażone w zdolność prawną, a więc dopuszczone do obrotu prawnego. W związku z tym zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy, mogą występować osoby fizyczne, osoby prawne oraz tzw. „ułomne” osoby prawne.
• Minimalną treścią umowy najmu jest ustalenie jego przedmiotu oraz czynszu. Zgodnie bowiem z ogólną regułą, na podstawie umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
• Czynsz najmu może być ustalony w formie pieniężnej bądź w świadczeniach innego rodzaju. Nie jest wykluczona również forma mieszana. Choć dopuszcza się jednorazową zapłatę czynszu za cały okres najmu, to w większości umów najmu czynsz będzie świadczeniem okresowym. W takim przypadku każde świadczenie będzie wymagalne w innym terminie, a tym samym będzie ulegało przedawnieniu w innym terminie. W przypadku czynszu będącego świadczeniem okresowym, termin przedawnienia wynosi 3 lata. Ta okoliczność może mieć duże znaczenie w przypadku, gdy ostatecznie wynajmujący zdecyduje się na dochodzenie niezapłaconego czynszu przed sądem. Zasadniczo bowiem po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie o zapłatę czynszu, może uchylić się od jego zaspokojenia. To z kolei oznacza, że wynajmujący przegra sprawę sądową o zapłatę określonej kwoty tytułem czynszu najmu. Ponadto, terminy przedawnienia roszczeń z tytułu umowy najmu nie mogą być skracane ani przedłużane przez czynność prawną. Zatem nie jest możliwa taka sytuacja, że strony dojdą do porozumienia i przedłużą powyżej wskazany 3-letni termin przedawnienia roszczenia o zapłatę czynszu najmu.
• Niemniej jednak należy mieć na uwadze, że reguły dotyczące przedawnienia żądania o zapłatę zaległego czynszu z umowy najmu nie stoją na przeszkodzie temu, aby strony umówiły się co do samej wymagalności świadczenia poprzez odroczenie w czasie płatności określonych zobowiązań z korzyścią dla dłużnika.
• Jeśli wynajmujący zdecyduje się na rozwiązanie w postaci odroczenia terminu płatności czynszu wymagalnego zgodnie z pierwotnymi zapisami umowy może zostać wprowadzone do umowy najmy poprzez na przykład zawarcie aneksu do tej umowy. Taka czynność jak najbardziej jest dopuszczalna w świetle obowiązujących przepisów prawa. Zgodnie bowiem z zasadą swobody umów, strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Podkreślić należy, iż dokonując modyfikacji pierwotnej umowy najmu, warto wziąć pod uwagę całokształt okoliczności występujących w danej sprawie (tzn. dotyczących realizacji konkretnej umowy najmu) i w sposób kompleksowy dokonać takich zmian. Wspomnieć w tym zakresie należy choćby o opłatach eksploatacyjnych, których obowiązek zapłaty często również obciąża najemcę.
• Niezależnie od powyższego należy mieć na uwadze, że - w świetle obowiązujących w chwili obecnej przepisów prawa – brak jest podstaw do uznania, iż najemca w każdym przypadku może zwolnić się z obowiązku zapłaty czynszu najmu lub też skutecznie żądać zmiany jego wysokości poprzez obniżenie wyłącznie z samego faktu wystąpienia pandemii koronawirusa. Pandemia koronawirusa z całą pewnością wpisuje się w pojęcie siły wyższej, która jest definiowana jako zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia i któremu nie można było zapobiec. Niemniej jednak fakt ten nie wpływa automatycznie na dalsze obowiązywanie umów najmu zawartych przed jej wystąpieniem. Innymi słowy, zawarte umowy najmu w dalszym ciągu są wiążące dla ich stron. To z kolei między innymi oznacza, że najemca ma obowiązek uiszczać czynsz najmu na rzecz wynajmującego w ustalonej wysokości.
• Zakwalifikowanie pandemii koronawirusa jako siły wyższej może mieć wpływ na wykonywanie obowiązującej umowy najmu, zwłaszcza w przypadku najmu lokalu użytkowego (w tym lokalu biurowego lub handlowego). Zatem, w odniesieniu do lokalu użytkowego siła wyższa w niektórych przypadkach może wpływać na żądania stron umowy najmu w zakresie jej wykonywania, w tym docelowo na wysokość czynszu najmu należnego do zapłaty.
• Niezależnie od powyższego podkreślić należy, że niejednokrotnie podjęcie przez wynajmującego decyzji co do tego, jakie dalsze kroki powinny być podjęte w konkretnej sprawie, wymaga w pierwszej kolejności analizy postanowień zawartej umowy najmu. Postanowienia te mogą bowiem modyfikować reguły, o których była mowa we wcześniejszych punktach. Ponadto, ważna jest analiza okoliczności istniejących w sprawie tak, aby dalsze działania były podjęte w odpowiednim czasie i o odpowiedniej treści celem ochrony interesu wynajmującego.
• Brak zapłaty czynszu może również powodować rozwiązanie umowy najmu. Ponieważ rozwiązanie to wiąże się z koniecznością zastosowania określonych reguł postępowania, zostanie ono omówione w odrębnym wpisie, do śledzenia którego zapraszam.
• W odrębnym wpisie zostaną również przedstawione jeszcze inne rozwiązania, które obecnie są na etapie projektowym, a mają na celu udzielenie wsparcia przedsiębiorcom w razie wygenerowania pomiędzy nimi sporów z uwagi na trudną sytuację rynkową spowodowaną epidemią SARS- CoV – 2.

Niniejszy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny. Materiał ten nie stanowi kompleksowej porady prawnej ani opinii prawnej. Materiał został oparty na stanie prawnym z dnia 2020-03-30. W celu uzyskania porady prawnej bądź opinii prawnej dotyczącej konkretnej sprawy, wskazane jest każdorazowe rozważenie konkretnych okoliczności sprawy w świetle obowiązujących przepisów prawa. W tym celu zasadne jest zwrócenie się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego, adwokata). Właściciel serwisu www.kancelariakwk.pl nie ponosi odpowiedzialności za interpretację i skutki wynikłe z zastosowania się do treści materiału.

Materiał objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego. Z materiału można korzystać (tzn. kopiować, przechowywać, drukować) wyłącznie w zakresie własnego użytku osobistego, w celach niekomercyjnych. Nie jest dopuszczalne modyfikowanie materiału, wykorzystywanie we własnych opracowaniach,  wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych, bez pisemnej zgody osoby uprawnionej. Przez wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych należy rozumieć każdy rodzaj rozpowszechniania (kopiowanie, modyfikowanie, dystrybucja, transmisja, publikowanie, prezentowanie) materiału w całości lub części.