JAK NIEMOŻLIWE STAJE SIĘ MOŻLIWE?

  Dodano: 2020-05-28

Jak wynika z poprzednich wpisów, często realizacja przedsięwzięcia budowlanego wiąże się z koniecznością uzyskania przez inwestora określonych zezwoleń, pozwoleń czy też innego rodzaju zgód. Przykładem może być zezwolenie na usunięcie drzew lub krzewów czy też decyzja o warunkach zabudowy. Z szeroko rozumianymi zamierzeniami inwestycyjnymi mogą wiązać się także różne opłaty jak choćby opłata planistyczna czy też opłata adiacencka.

Jeszcze innym zagadnieniem, z którym przyjdzie zmierzyć się właścicielowi czy też przyszłemu inwestorowi, może być ochrona gruntów, dość często gruntów rolnych. W niniejszym wpisie zostaną przedstawione bliższe informacje na ten temat.

Jakiś czas temu miałam okazję udzielać wsparcia prawnego pewnej spółce akcyjnej w związku z planami inwestycyjnymi, które dotyczyły gruntów rolnych.

Spółka ta dość dawno stała się właścicielem nieruchomości, która pierwotnie była przeznaczona na cele rolne. Wiele lat temu działka została oddana w dzierżawę wspólnikom spółki cywilnej prowadzącym gospodarstwo rolne, którzy do chwili obecnej wykorzystywali ją pod uprawę roślin. Lokalizacja, w której działka się znajdowała, była atrakcyjna. Nieruchomość położona była bowiem w spokojnej okolicy, niedaleko Wrocławia, a jednocześnie w pobliżu drogi ekspresowej łączącej Wrocław z innymi miastami. Sam dojazd do centrum Wrocławia nie zajmował wiele czasu. W związku z tym wspólnicy wraz z członkami zarządu spółki doszli do wniosku, że warto byłoby na działce wybudować osiedle domów jednorodzinnych, które następnie miały zostać sprzedane.

Przedstawiciele spółki nie wiedzieli, czy w ogóle mogą na działce coś wybudować. Słyszeli bowiem, że jest duży problem, aby takie grunty zagospodarować w inny sposób aniżeli na cele rolne. Ponadto, docierały do nich informacje, że wiąże się to z ogromnymi kosztami. W związku z tym realizacja przedsięwzięcia stanęła pod dużym znakiem zapytania. Jednocześnie mieli świadomość, że dalsza dzierżawa pola, nie jest zbyt opłacalna.

Z powyższymi wątpliwościami zwrócili się do mnie o pomoc. Po dokonaniu analizy okazało się, że sprawa wcale nie wygląda tak źle jak początkowo wspólnicy przypuszczali. Okazało się, że w efekcie określonych zmian, na działce została dopuszczona zabudowa. W związku z tym jak najbardziej będzie można zrealizować plany inwestycyjne spółki. Pozostała jeszcze kwestia przeprowadzenia postępowania celem – potocznie mówiąc – odrolnienia działki i to w taki sposób, aby wiązało się to z możliwie najniższymi kosztami. Ostatecznie udało się tak zaplanować realizację inwestycji, że wysokość kosztów związanych z odrolnieniem działki została zredukowana do możliwie najniższej wartości. Spółka zrealizowała inwestycję, wywiązała się z wszystkich zobowiązań względem nabywców domów, a także uiściła opłatę z tytułu odrolnienia, zabezpieczając w ten sposób nowych właścicieli domów przed żądaniami dokonania powyższej opłaty.

Na czym polega odrolnienie działki?

• Zasadą jest, że grunty rolne podlegają ochronie. Ochrona ta polega między innymi na ograniczaniu przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolnicze. Przykładem takiego przeznaczania gruntów na cele nierolnicze jest zrealizowanie zabudowy mieszkaniowej na gruncie rolnym.
• Niemniej jednak powyższa zasada nie oznacza, że grunt rolny zawsze będzie mógł być wykorzystywany tylko na cele rolne i nigdy nie będzie możliwa zmiana tego stanu.
• Po spełnieniu określonych warunków będzie możliwa zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na inne cele, w tym budowlane – jak w powyższym przykładzie.

Jeśli potrzebujesz dalszych informacji, zapraszam do kontaktu.

• W przypadku, gdy nastąpi zmiana przeznaczenia gruntu rolnego, aktualna może stać się kwestia odrolnienia określonej działki. Nie zawsze procedura odrolnienia będzie musiała mieć miejsce. Zależy to od okoliczności konkretnej sprawy.
• Odrolnienie działki wiąże się z koniecznością przeprowadzenia postępowania w odpowiedni sposób i kończy się wydaniem decyzji. Decyzja taka jest wydawana przez starostę. Jeśli w konkretnej sprawie jest potrzeba odrolnienia działki, to przyszły inwestor powinien uzyskać decyzję w tej sprawie zanim otrzyma pozwolenie na budowę.
• Zasadą jest, że odrolnienie działki wiąże się z określonymi opłatami. Opłaty te są dość wysokie. Niemniej jednak, w określonych przypadkach istnieje możliwość ich uniknięcia albo znacznego ograniczenia ich wysokości.
• Wydając decyzję o odrolnieniu, starosta rozstrzyga również o kwestii opłaty z tego tytułu.
• W związku z powyższym, w chwili otrzymania decyzji, z której wynika obowiązek poniesienia powyższej opłaty, warto zweryfikować, czy faktycznie występują podstawy do naliczenia opłaty, a jeśli tak – czy opłata nie została zawyżona.
• Jeśli zatem otrzymałeś decyzję, z której wynika, że masz obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu odrolnienia działki, warto pamiętać, że od tej decyzji możesz się odwołać. Odwołanie należy wnieść w ciągu 14 dni od jej otrzymania.
• Decyzję wydaną w postępowaniu administracyjnym można także zaskarżyć do sądu.
• W niektórych przypadkach będzie można zakwestionować prawidłowość nałożenia opłaty pomimo tego, że nie wniesiono odwołania w terminie.

Potrzebujesz wsparcia prawnego w realizacji inwestycji budowlanej na działce wykorzystywanej na cele rolne?

Nie wiesz, co i gdzie należy sprawdzić?

Chcesz zaplanować przedsięwzięcie budowlane na gruncie rolnym w optymalny sposób?

Może chcesz zweryfikować poprawność otrzymanej decyzji o odrolnieniu działki?

A może już wiesz, że decyzja jest błędna i potrzebujesz obronić swój interes?

Zapraszam do kontaktu: biuro@kancelariakwk.pl

Kazimiera Wijatyk-Kubicka

Niniejszy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny. Materiał ten nie stanowi kompleksowej porady prawnej ani opinii prawnej. Materiał został oparty na stanie prawnym z dnia 2020-05-28. W celu uzyskania porady prawnej bądź opinii prawnej dotyczącej konkretnej sprawy, wskazane jest każdorazowe rozważenie konkretnych okoliczności sprawy w świetle obowiązujących przepisów prawa. W tym celu zasadne jest zwrócenie się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego, adwokata). Właściciel serwisu www.kancelariakwk.pl nie ponosi odpowiedzialności za interpretację i skutki wynikłe z zastosowania się do treści materiału.

Materiał objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego. Z materiału można korzystać (tzn. kopiować, przechowywać, drukować) wyłącznie w zakresie własnego użytku osobistego, w celach niekomercyjnych. Nie jest dopuszczalne modyfikowanie materiału, wykorzystywanie we własnych opracowaniach,  wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych, bez pisemnej zgody osoby uprawnionej. Przez wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych należy rozumieć każdy rodzaj rozpowszechniania (kopiowanie, modyfikowanie, dystrybucja, transmisja, publikowanie, prezentowanie) materiału w całości lub części.