JAK ZAPEWNIĆ SOBIE SPOKÓJ I BEZPIECZEŃSTWO, WYNAJMUJĄC MIESZKANIE?

  Dodano: 2020-05-19

We wpisie „Umowa najmu lokalu mieszkalnego oraz użytkowego” przedstawione zostały informacje na temat praw i obowiązków stron umowy najmu. Wśród nich znalazły się kwestie dotyczące czynszu najmu oraz możliwych rozwiązań w przypadku, gdy najemca nie wykonuje swoich obowiązków wynikających z zawartej umowy. Zasadniczo informacje te mogą mieć zastosowanie do każdej umowy najmu lokalu mieszkalnego albo lokalu o innym przeznaczeniu.

Niemniej jednak przepisy dają możliwość zawarcia jeszcze innej umowy najmu, która pozwala na sprawną eksmisję najemcy z lokalu. W niniejszym wpisie zostaną przedstawione bliższe informacje na ten temat.

Kilka lat temu zgłosił się do mnie pewien Pan, który potrzebował pomocy w doborze umowy najmu mieszkania, która optymalnie zabezpieczałaby go w stosunkach z najemcą.

Parę tygodni wcześniej kupił 3-pokojowe mieszkanie we Wrocławiu, niedaleko dużego centrum handlowego, a jednocześnie przy jednej z głównych ulic miasta. Lokalizacja mieszkania była bardzo dobra tym bardziej, że chciał je wynająć. Z pomocą fachowców wykończył mieszkanie w wysokim standardzie i ostatecznie przyszedł czas na jego wynajem.

Ponieważ nie było to pierwsze mieszkanie, które wynajmował, miał już doświadczenie w wynajmie nieruchomości. Niestety były to negatywne doświadczenia. Kiedy w przeszłości wynajmował inne mieszkanie, zdarzało się, że najemcy nie płacili na czas albo w ogóle uchylali się od rozliczenia, unikali kontaktu z wynajmującym, dochodziło do zniszczeń w wynajmowanym mieszkaniu. Ostatecznie zachowanie najemców skutkowało tym, że przez długi czas wynajmujący w ogóle nie mógł się z nimi skontaktować ani wejść do mieszkania. Problematyczna stała się również eksmisja najemców w tamtym przypadku.

Pan ten nie chciał, aby w kolejnym, nowo zakupionym i świeżo wykończonym mieszkaniu, sytuacja powtórzyła się. A nawet jeśli i tym razem najemca okazałby się nierzetelny i robiłby problemy z opuszczeniem lokalu, to właściciel chciał mieć możliwość sprawnego przeprowadzenia eksmisji. W tym momencie właściciel mieszkania zwrócił się do mnie o pomoc. Po przeanalizowaniu sprawy zaproponowałam zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Ustaliliśmy, co jest ważne dla przyszłego wynajmującego, a następnie kwestie te znalazły swoje odzwierciedlenie w przygotowanej umowie. Przekazałam również właścicielowi informacje, jak powinna prawidłowo wyglądać procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego. W międzyczasie właściciel znalazł chętnego najemcę, po czym podpisał z nim umowę najmu okazjonalnego.

Kiedy mamy do czynienia z umową najmu okazjonalnego?

• Umowa najmu okazjonalnego dotyczy lokalu mieszkalnego.
• Umowa taka jest zawierana na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat.
• Nie każda umowa najmu, która spełnia powyższe warunki, może zostać zakwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego.

Jest to możliwe tylko w odniesieniu do umowy, która spełnia dodatkowe warunki wynikające z przepisów prawa. Stąd też ważne jest odpowiednie przygotowanie dokumentów, aby zawarta umowa była umową najmu okazjonalnego.

Jeśli potrzebujesz dalszych informacji, zapraszam do kontaktu.

• Warto dodać, że tylko taka umowa najmu będzie umową najmu okazjonalnego, jeśli właściciel lokalu mieszkalnego jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. W przepisach nie jest jednoznacznie uregulowana kwestia, kiedy mamy do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Stąd też w praktyce każdy przypadek musi być osobno oceniony. To pozwoli na ustalenie, czy w konkretnej sprawie w ogóle jest możliwe zawarcie umowy najmu okazjonalnego i korzystanie z uproszczeń związanych z tą umową.

Chcesz wiedzieć więcej, kliknij.

• Ponadto, zawarcie umowy najmu wynajmujący musi zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego. Ma na to 14 dni od rozpoczęcia najmu.
• Ważne jest także to, że umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie. W przeciwnym razie będzie ona nieważna. Podobnie wszelkie zmiany zawartej umowy powinny mieć formę pisemną.
• Dodać także należy, iż umowa najmu okazjonalnego różni się od umowy najmu w zakresie praw i obowiązków wynajmującego oraz najemcy lokalu mieszkalnego. Główne prawa i obowiązki są takie same, ale dalsze kwestie są inaczej uregulowane aniżeli ma to miejsce w przypadku innej umowy najmu.
• Zaletą zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest uproszczona procedura mająca na celu eksmisję lokatora w razie, gdy umowa przestanie obowiązywać, a najemca nie będzie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania. Oczywiście ważne jest tu również wykonanie przez wynajmującego odpowiednich czynności we właściwej kolejności i czasie.

Jeśli te czynności zostaną prawidłowo wykonane, a zawarcie umowy najmu okazjonalnego było skuteczne, to wynajmujący nie musi występować na drogę postępowania sądowego, aby uzyskać wyrok, na podstawie którego będzie możliwe przeprowadzenie eksmisji lokatora. To znacznie przyspiesza i ułatwia sprawę, a jednocześnie pozwala na uniknięcie dodatkowych kosztów, które wynajmujący musiałby ponieść w przypadku sprawy sądowej.
Ponadto, postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika sądowego również nie wymaga tych wszystkich czynności, które musiałyby zostać dokonane w przypadku innej umowy najmu aniżeli najem okazjonalny. To również przekłada się na czas i koszty.

• Wobec powyższego warto zwrócić uwagę na to, aby poszczególne czynności podejmowane na etapie zawierania umowy najmu okazjonalnego, a także w późniejszym czasie, były prawidłowo dokonane. Nie wszystkie bowiem nieprawidłowości mogą zostać usunięte w każdym czasie. To może spowodować, że w konkretnej sprawie nie będzie możliwe skorzystanie z uproszczonej procedury eksmisji najemcy z mieszkania.

Nie wiesz, co zrobić, aby skutecznie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Chcesz się dowiedzieć, jak skutecznie rozwiązać umowę najmu okazjonalnego i sprawnie przeprowadzić eksmisję w lokalu mieszkalnego?
A może potrzebujesz wzór umowy „szyty na miarę”?

Zapraszam do kontaktu: biuro@kancelariakwk.pl

Kazimiera Wijatyk-Kubicka

Niniejszy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny. Materiał ten nie stanowi kompleksowej porady prawnej ani opinii prawnej. Materiał został oparty na stanie prawnym z dnia 2020-05-19. W celu uzyskania porady prawnej bądź opinii prawnej dotyczącej konkretnej sprawy, wskazane jest każdorazowe rozważenie konkretnych okoliczności sprawy w świetle obowiązujących przepisów prawa. W tym celu zasadne jest zwrócenie się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego, adwokata). Właściciel serwisu www.kancelariakwk.pl nie ponosi odpowiedzialności za interpretację i skutki wynikłe z zastosowania się do treści materiału.

Materiał objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego. Z materiału można korzystać (tzn. kopiować, przechowywać, drukować) wyłącznie w zakresie własnego użytku osobistego, w celach niekomercyjnych. Nie jest dopuszczalne modyfikowanie materiału, wykorzystywanie we własnych opracowaniach,  wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych, bez pisemnej zgody osoby uprawnionej. Przez wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych należy rozumieć każdy rodzaj rozpowszechniania (kopiowanie, modyfikowanie, dystrybucja, transmisja, publikowanie, prezentowanie) materiału w całości lub części.