CZY KSIĘGA WIECZYSTA ZAWSZE POKAZUJE PRAWDĘ?

  Dodano: 2020-06-27

Jak wynika z wcześniejszych wpisów, niejednokrotnie w związku z realizacją inwestycji budowlanej trzeba zwrócić uwagę na cały szereg dodatkowych kwestii. Przykładem może być decyzja o warunkach zabudowy, zezwolenie na usunięcie drzew lub krzewów czy też kwestia ochrony gruntów rolnych. W ostatnim wpisie wspominałam także o służebności przesyłu, która może już istnieć w chwili nabywania określonej nieruchomości przez przyszłego inwestora. W innym wypadku kwestia ustanowienia służebności przesyłu może stać się aktualna dopiero po nabyciu nieruchomości.

Z kolei z samym etapem nabywania nieruchomości, w tym choćby prowadzeniem negocjacji sprzedażowych, związana jest weryfikacja stanu prawnego nieruchomości pod kątem podmiotu, który jest właściwy do zbycia nieruchomości. W niniejszym wpisie zostaną przedstawione bliższe informacje dotyczące informacji wynikających z księgi wieczystej, jaka jest prowadzona dla danej nieruchomości.

Wyobraź sobie, że od co najmniej kilku dobrych miesięcy poszukiwałeś działki, którą mógłbyś zakupić i która będzie spełniała założone przez Ciebie kryteria celem realizacji inwestycji budowlanej. Poszukiwania takiej działki nie były łatwe. Niemniej jednak wreszcie udało znaleźć się nieruchomość, która najprawdopodobniej odpowiada Twoim celom. Aby ostatecznie to ustalić potrzebujesz określonych informacji między innymi od właściciela nieruchomości. Pozostaje jeszcze kwestia negocjacji ceny i ustalenia pozostałych warunków sprzedaży. W tym zakresie również niezbędny jest kontakt z właścicielem nieruchomości.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami skontaktował Cię z osobą, która chce sprzedać działkę i widnieje w księdze wieczystej jako właściciel. Sprawnie udało się dogadać szczegóły transakcji. W związku z tym umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta.

Po kilku tygodniach powziąłeś poważne wątpliwości co do tego, czy zawarta przez Ciebie umowa jest ważna i rzeczywiście jesteś właścicielem nieruchomości, której dotyczyła umowa sprzedaży. Twoje wątpliwości wynikają z tego, że nie masz pewności, czy umowę sprzedaży tej nieruchomości zawarłeś z odpowiednią osobą. Dowiedziałeś się, że poprzednia właścicielka nieruchomości była w związku z małżeńskim w chwili, gdy doszło do podpisania umowy sprzedaży. Tymczasem za stronę sprzedającą powyższa umowa została podpisana nie przez obojga małżonków, lecz tylko przez żonę. Wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie wskazywał, aby właścicielem był jeszcze ktoś inny oprócz żony. Niemniej jednak okazało się, że dokument, na podstawie którego ta Pani została wpisana do księgi wieczystej jako właściciel, był wadliwy. W rzeczywistości z tego dokumentu powinno wynikać, że właścicielem nieruchomości są oboje małżonkowie.

Udałeś się do radcy prawnego, który ustalił, że prawidłowo powinieneś był podpisać umowę sprzedaży działki z obojgiem małżonków. Niemniej jednak, pomimo powyższej wadliwości, jesteś właścicielem nieruchomości. W tym przypadku wniosek ten jest oparty na zastosowaniu odpowiednich przepisów prawa. Ale czy zawsze skuteczna będzie umowa zawarta z podmiotem, który widnieje w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, lecz w rzeczywistości nim nie jest lub właścicielem jest również inna osoba?

Co to jest księga wieczysta i jakie znaczenie mają zawarte w niej wpisy?

• Księga wieczysta to publiczny i jawny rejestr nieruchomości położonych na terytorium Polski. W księdze wieczystej znajdują się informacje dotyczące nieruchomości, w tym o właścicielu nieruchomości, jej położeniu i powierzchni, ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością oraz roszczeniach czy też obciążeniach ograniczonymi prawami rzeczowymi (służebności, hipoteka) ustanowionymi na rzecz osób trzecich.
• Wpisy zawarte w księdze wieczystej związane są z określonymi domniemaniami. Domniemania te obejmują określony zakres, a więc nie będą odnosiły się do wszystkich informacji zawartych w księdze wieczystej. Ponadto, domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych są wzruszalne.

Jeśli potrzebujesz dalszych informacji, zapraszam do kontaktu.

• Inną ważną i znajdującą praktyczne zastosowanie kwestią jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
• Zgodnie z powyższą zasadą, rozporządzenia nieruchomością dokonane przez osobę nieuprawnioną mogą być ważne i skuteczne. Przykładowo efekt działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest taki, że jeśli umowę sprzedaży nieruchomości podpisze za stronę sprzedającą osoba, która jest wpisana do księgi wieczystej jako właściciel tej nieruchomości, ale w rzeczywistości właścicielem nie jest, to zawarta umowa sprzedaży jest ważna.
• Powyższa zasada ma duże praktyczne znaczenie w sytuacji, gdy stan prawny nieruchomości w rzeczywistości jest inny aniżeli wskazuje na to księga wieczysta, prowadzona dla tej nieruchomości. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwala usankcjonować nabycie prawa nieistniejącego albo istniejącego, ale nieprzysługującego rozporządzającemu.
• Niemniej jednak należy mieć na uwadze, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie zawsze działa. W pierwszej kolejności należy podkreślić, że zasada ta działa tylko w przypadku spełnienia określonych warunków. Jednym z tych warunków jest niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Ten warunek jednocześnie świadczy o tym, że możliwe są sytuacje takie, gdy informacje wynikające z księgi wieczystej nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu.
• Przepisy prawa przewidują również inne sytuacje, w których rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie będzie działała. W takich przypadkach, przykładowo zawarta umowa mająca na celu przeniesienie prawa własności nieruchomości nie wywoła skutku w postaci przeniesienia prawa własności na nabywcę. Jeśli więc będziesz występował po stronie nabywcy, to może zdarzyć się, że w określonych przypadkach w rzeczywistości nie staniesz się właścicielem nieruchomości.
• W związku z powyższym, jeśli planujesz nabycie określonej nieruchomości, warto co najmniej zweryfikować stan prawny nieruchomości w jeszcze inny sposób aniżeli tylko poprzez sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej. Weryfikacja ta powinna w minimalnym zakresie zostać dokonana pod kątem ustalenia, czy zbywcy nieruchomości rzeczywiście przysługuje prawo, które zostać przeniesione na Ciebie. Warto także sprawdzić, czy – w razie potrzeby – w tej konkretnej sprawie zadziała rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
• Jeśli natomiast chcesz mieć pewność co do tego, czy na konkretnej działce możliwe będzie zrealizowanie Twoich planów inwestycyjnych z uwzględnieniem ustalonych kryteriów, warto przeprowadzić całościowy audyt nieruchomości. Wszechstronna analiza możliwości i ograniczeń realizacji inwestycji na konkretnej nieruchomości pozwala na efektywne prowadzenie działalności inwestycyjnej.

Jeśli:

- potrzebujesz wsparcia w zakresie ustalenia stanu prawnego nieruchomości, w tym z uwzględnieniem określonych kryteriów,
- chcesz mieć pewność, że informacje zawarte w księdze wieczystej odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości,
- chcesz mieć pewność, że zawarta przez Ciebie umowa dotycząca nieruchomości będzie ważna i skuteczna,

zapraszam do kontaktu: biuro@kancelariakwk.pl

Kazimiera Wijatyk-Kubicka

Niniejszy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny. Materiał ten nie stanowi kompleksowej porady prawnej ani opinii prawnej. Materiał został oparty na stanie prawnym z dnia 2020-06-27. W celu uzyskania porady prawnej bądź opinii prawnej dotyczącej konkretnej sprawy, wskazane jest każdorazowe rozważenie konkretnych okoliczności sprawy w świetle obowiązujących przepisów prawa. W tym celu zasadne jest zwrócenie się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego, adwokata). Właściciel serwisu www.kancelariakwk.pl nie ponosi odpowiedzialności za interpretację i skutki wynikłe z zastosowania się do treści materiału.

Materiał objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego. Z materiału można korzystać (tzn. kopiować, przechowywać, drukować) wyłącznie w zakresie własnego użytku osobistego, w celach niekomercyjnych. Nie jest dopuszczalne modyfikowanie materiału, wykorzystywanie we własnych opracowaniach,  wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych, bez pisemnej zgody osoby uprawnionej. Przez wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych należy rozumieć każdy rodzaj rozpowszechniania (kopiowanie, modyfikowanie, dystrybucja, transmisja, publikowanie, prezentowanie) materiału w całości lub części.