DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY JAKO NIEZBĘDNY ELEMENT PROCESU BUDOWLANEGO.

  Dodano: 2020-03-23

Jak wynika z obowiązujących przepisów prawa, realizacja inwestycji budowlanych niejednokrotnie wymaga uprzedniego uzyskania przez inwestora określonych zgód, pozwoleń, zezwoleń czy też innego rodzaju decyzji wydawanych przez organy administracji publicznej.

Jednym z przykładów takich aktów jest decyzja o warunkach zabudowy. W niektórych przypadkach inwestor jest zobowiązany uzyskać taką decyzję zanim przystąpi do realizacji inwestycji budowlanej. Pomimo bowiem tego, że w wielu częściach kraju obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, jest wiele obszarów nieobjętych takimi planami. W związku z tym w niniejszym wpisie przybliżone zostaną informacje dotyczące tego, kiedy istnieje konieczność uzyskania powyższej decyzji i co trzeba zrobić, aby organ administracji publicznej wydał decyzję o warunkach zabudowy. Ponadto, co można zrobić w przypadku, gdy organ odmówi ustalenia warunków zabudowy bądź też ustali te warunki, ale w taki sposób, że nie będą one zgodne z planami inwestora.

• Zgodnie z zasadą, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia warunków zabudowy w formie decyzji administracyjnej. Chodzi tu o decyzję określaną jako decyzja WZ. Warunki zabudowy muszą również zostać ustalone w przypadku zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę. Nie dotyczy to tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.
• W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego rejonu, w którym jest planowana budowa obiektów budowlanych takich jak jednorodzinne wolnostojące budynki mieszkalne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
• Decyzje, o których mowa powyżej, zasadniczo są wydawane przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta po uzgodnieniu z innymi organami i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji, jeśli taki wymóg wynika z przepisów prawa.
• Wydanie decyzji o warunkach zabudowy następuje na wniosek inwestora.
• Wniosek inwestora powinien zawierać:

- określenie granic terenu objętego wnioskiem,
- charakterystykę inwestycji, obejmującą:
a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu,
c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.
W przypadku lokalizacji składowiska odpadów, wniosek powinien zawierać dodatkowe informacje.

•  Po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, organ wyda decyzję administracyjną. Z tej decyzji będzie wynikało, czy ustalono warunki zabudowy dla danej inwestycji czy też organ odmówił ustalenia tych warunków. W przypadku wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, organ określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów linie rozgraniczające teren inwestycji.
• W tym miejscu warto wskazać, że to, czy organ wyda decyzję, na podstawie której określi warunki zabudowy czy też odmówi określenia tych warunków jest uzależnione od spełnienia określonych warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja. Warunki te dotyczą między innymi takich kwestii jak sposób zagospodarowania działki sąsiedniej, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu, zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych. Jak wynika z mojej praktyki radcy prawnego, a także orzecznika Samorządowych Kolegiów Odwoławczych, na tle badania spełnienia w danej sprawie ww. warunków powstają różnorodne wątpliwości i rozbieżności. Prowadzi to czasami do wydania decyzji odmownych bądź też decyzji pozytywnych, ale z tak ukształtowaną treścią odnośnie warunków realizacji inwestycji, która nie odpowiada zamierzeniu inwestora lub koliduje z interesami właścicieli działek sąsiednich. Zarówno inwestor, jak i inne podmioty uczestniczące w postępowaniu administracyjnym, mają w tym przypadku możliwość złożenia odwołania celem obrony swojego interesu. Odwołanie składa się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

W przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących decyzji WZ, zapraszam do kontaktu pod adresem: biuro@kancelariakwk.pl.

Niniejszy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny. Materiał ten nie stanowi kompleksowej porady prawnej ani opinii prawnej. Materiał został oparty na stanie prawnym z dnia 2020-03-23. W celu uzyskania porady prawnej bądź opinii prawnej dotyczącej konkretnej sprawy, wskazane jest każdorazowe rozważenie konkretnych okoliczności sprawy w świetle obowiązujących przepisów prawa. W tym celu zasadne jest zwrócenie się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego, adwokata). Właściciel serwisu www.kancelariakwk.pl nie ponosi odpowiedzialności za interpretację i skutki wynikłe z zastosowania się do treści materiału.

Materiał objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego. Z materiału można korzystać (tzn. kopiować, przechowywać, drukować) wyłącznie w zakresie własnego użytku osobistego, w celach niekomercyjnych. Nie jest dopuszczalne modyfikowanie materiału, wykorzystywanie we własnych opracowaniach,  wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych, bez pisemnej zgody osoby uprawnionej. Przez wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych należy rozumieć każdy rodzaj rozpowszechniania (kopiowanie, modyfikowanie, dystrybucja, transmisja, publikowanie, prezentowanie) materiału w całości lub części.