TARCZA ANTYKRYZYSOWA A NIERUCHOMOŚCI.

  Dodano: 2020-04-15

We wcześniejszych wpisach omówione zostały zmiany, które wprowadziła Tarcza Antykryzysowa w zakresie ulg podatkowych, odroczenia terminu płatności należności z tytułu składek ZUS oraz rozłożenia tych należności na raty, a także świadczenia postojowego, elastycznego czasu pracy, określonych rozwiązań dotyczących branży turystycznej, eventowej oraz taksówkarskiej. Wskazano również na zmiany odnoszące się do spółek z ograniczoną odpowiedzialnością oraz pracy w placówkach handlowych.

Warto mieć także na uwadze, że przepisy tarczy antykryzysowej, które zaczęły obowiązywać w dniu 31 marca 2020r., wprowadzają zmiany w niektórych obszarach dotyczących nieruchomości i inwestycji budowlanych. W niniejszym wpisie zostaną omówione właśnie te zmiany, które odnoszą się do nieruchomości oraz inwestycji budowlanych.

• PROWADZENIE ROBÓT BUDOWLANYCH

W związku z realizacją inwestycji budowlanej inwestor jest zobowiązany przestrzegać zasad i realizować obowiązki wynikające między innymi z ustawy – Prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Niejednokrotnie zapewnienie realizacji tych obowiązków wymaga dodatkowych czynności po stronie inwestora, jak również związane jest z koniecznością przeprowadzenia postępowania administracyjnego. To z kolei wiąże się z czasem, po upływie którego dopiero możliwa jest realizacja określonej inwestycji. Celem ułatwienia realizacji zamierzeń budowlanych podejmowanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 wprowadzone zostały pewne odstępstwa od zasad i obowiązków, które są aktualne w procesie inwestycyjnym innym aniżeli dotyczący zamierzenia budowlanego podejmowanego w związku z przeciwdziałaniem COVID-19. Mianowicie, do takich czynności jak projektowanie, budowa, przebudowa, remont, utrzymanie i rozbiórka obiektów budowlanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie stosuje się przepisów ustawy - Prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także aktów planistycznych wskazanych w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Rozwiązanie to dotyczy również takiej sytuacji, gdy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w związku z przeciwdziałaniem COVID-19. Zamiast tego prowadzenie robót budowlanych oraz zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 wymagaj czynności polegającej na niezwłocznym poinformowaniu organu administracji architektoniczno-budowlanej. W informacji należy określić:
a) rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia - w przypadku prowadzenia robót budowlanych,
b) dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części - w przypadku zmiany sposobu użytkowania.
W powyższych okolicznościach możliwa jest sytuacja taka, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej niezwłocznie ustali wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń prowadzenia robot budowlanych. Będzie miało to miejsce w przypadku, gdy prowadzenie robót budowlanych powoduje zagrożenie życia lub zdrowia ludzi. Celem ustalenia powyższych wymagań niezbędne będzie wydanie decyzji administracyjnej. Decyzja ta będzie podlegała natychmiastowemu wykonaniu, a więc bez konieczności oczekiwania na moment aż stanie się ostateczna.
Należy mieć również na uwadze to, że w przypadku prowadzenia w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 takich robót budowlanych, których rozpoczęcie wymaga – zgodnie z Prawem budowlanym – pozwolenia na budowę, inwestor jest zobowiązany zapewnić objęcie kierownictwa oraz nadzoru nad tymi robotami przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

• INFORMOWANIE ORGANU ADMINISTRACJI ARCHITEKTONICZNO-BUDOWLANEJ

W nowych przepisach dodany został obowiązek inwestora w zakresie poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej o prowadzeniu robót budowlanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19. Obowiązek ten dotyczy sytuacji, gdy inwestor przed dniem 31 marca 2020r. rozpoczął prowadzenie robót budowlanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19. Z przepisów obowiązujących przed powyższą datą wynika, że do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 nie stosuje się przepisów ustawy – Prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Niemniej jednak według stanu prawnego obowiązującego przed dniem 31 marca 2020r. inwestor, korzystając ze zwolnienia z obowiązków wynikających z powyższych aktów prawnych, nie miał obowiązku zawiadamiania o prowadzeniu robót budowlanych. W chwili obecnej kwestia ta jest już uregulowana.
Podobnie wygląda sytuacja w przypadku, gdy inwestor zmienił sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i miało to miejsce przed dniem 31 marca 2020r. w związku z przeciwdziałaniem COVID-19. W takiej sytuacji inwestor również jest zobowiązany powiadomić organ o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
W informacji należy określić:
a) rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia - w przypadku prowadzenia robót budowlanych,
b) dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części - w przypadku zmiany sposobu użytkowania.

• PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z nowymi przepisami, gminy mają możliwość wprowadzenia rozwiązań w zakresie podatku od nieruchomości, które będą nakierowane na pomoc dla przedsiębiorców. Dotyczy to przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.
Zgodnie z pierwszym rozwiązaniem, gminy mają możliwość wprowadzenia, za część roku 2020, zwolnienia z podatku od nieruchomości: gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W myśl drugiego rozwiązania, gminy mogą przedłużyć terminy płatności rat podatku od nieruchomości. Dotyczy to rat płatnych w kwietniu, maju i czerwcu 2020r. Przedłużenie terminów płatności nie może być na okres dłuższy niż do dnia 30 września 2020 r.
Zarówno pierwsze, jak i drugie rozwiązanie, odnosi się do wskazanych grup przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.

• NAJEM POWIERZCHNI W OBIEKCIE HANDLOWYM

We wpisie „Umowa najmu lokalu mieszkalnego oraz użytkowego” zostały przedstawione wybrane informacje dotyczące obowiązywania umowy najmu w okolicznościach pandemii koronawirusa. W nawiązaniu do powyższych informacji należy również uwzględnić modyfikacje, które zostały wprowadzone w dniu 31 marca 2020r., a więc po publikacji wspomnianego wpisu.
W rozporządzeniach w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego oraz w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii wprowadzono szereg ograniczeń w prowadzeniu działalności. Czasowo zakazano w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2 handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu: wyrobami tekstylnymi, wyrobami odzieżowymi, obuwiem i wyrobami skórzanymi, meblami i sprzętem oświetleniowym, sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi, a także prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.
W ślad za powyższymi ograniczeniami z dniem 31 marca 2020r. wprowadzona została zasada, zgodnie z którą w okresie obowiązywania ww. zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Ponadto, uprawniony do używania powierzchni handlowej (a więc na przykład najemca) powinien złożyć udostępniającemu (tzn. wynajmującemu – w przypadku umowy najmu) bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach. Okres, o który obowiązywanie umowy zostanie przedłużone, ma odpowiadać okresowi zakazu prowadzenia działalności i okresowi dodatkowych 6 miesięcy.
Powyższa oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Zachowanie tego terminu jest istotne. Jeśli bowiem oferta nie zostanie złożona w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu, umowy będą uważane za niewygaszone czasowo. To z kolei oznacza, że w okresie obowiązywania powyższego zakazu aktualne będą zobowiązania poszczególnych stron umowy.
Niezależnie od powyższego należy mieć na uwadze, że powyższe rozwiązanie nie pozbawia stron umów korzystania z innych rozwiązań wynikających z prawa zobowiązań, określonych w Kodeksie cywilnym, w przypadku ograniczenia swobody działalności gospodarczej.

• OCHRONA NAJEMCÓW

We wpisie „Umowa najmu lokalu mieszkalnego oraz użytkowego” zostały przedstawione wybrane informacje dotyczące obowiązywania zawartej umowy najmu oraz obowiązków jej stron w okolicznościach epidemii koronawirusa. W nawiązaniu do powyższych informacji należy także mieć na względzie zmiany, które zostały wprowadzone w dniu 31 marca 2020r., a więc po publikacji wspomnianego wpisu.
Zgodnie z nowymi zasadami, jeśli umowa najmu lokalu została zawarta przed dniem 31 marca 2020r. i czas jej obowiązywania upływa po dniu 31 marca 2020r., a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020r. Do dnia 30 czerwca 2020r. umowa najmu obowiązuje na dotychczasowych warunkach. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie to powinno zostać złożone wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy.
Niezależnie od powyższego należy mieć na uwadze, że w niektórych przypadkach nie będzie możliwości przedłużenia czasu obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach. Przykładowo, powyższego rozwiązania nie będzie można zastosować, jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód.
Ochrona najemców polegać ma również na czasowym zakazie wypowiedzenia najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. Mianowicie, do dnia 30 czerwca 2020r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu ani też wysokości czynszu. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że od powyższej zasady zostały przewidziane wyjątki.
Jeszcze innym rozwiązaniem jest możliwość przedłużenia terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub terminu wypowiedzenia wysokości czynszu. W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem 31 marca 2020r., a jednocześnie termin tego wypowiedzenia upływa po dniu 31 marca 2020r. i przed dniem 30 czerwca 2020r., to termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie to najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia. Na zakończenie dodać należy, że w niektórych przypadkach wyłączono możliwość skorzystania z powyższego rozwiązania.

• NALEŻNOŚCI PIENIĘŻNE Z TYTUŁU ODDANIA NIERUCHOMOŚCI W NAJEM, DZIERŻAWĘ LUB UŻYTKOWANIE

Celem wprowadzonych zmian jest uelastycznienie zasad udzielania ulg w spłacie należności pieniężnych mających charakter cywilnoprawny przypadających organom publicznym. Nowe przepisy modyfikują zasady udzielania ulg i umorzeń określone ustawą o finansach publicznych oraz ustawą o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z nowymi zasadami, starosta lub prezydent miasta na prawach może – bez konieczności uzyskania zgody wojewody – umarzać w całości lub części należności pieniężne z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie, przypadające za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Ponadto, spłata takich należności może być odraczana lub rozkładana na raty przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu, bez zgody wojewody. Podkreślić należy, że odstąpienie od dochodzenia powyższych należności może mieć miejsce na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.
Ponadto, jednostki samorządu terytorialnego mogą odstępować od dochodzenia należności o charakterze cywilnoprawnym przypadających jednostce samorządu terytorialnego lub niektórym jej jednostkom organizacyjnym. Odstąpienie od dochodzenia tych należności dotyczy podmiotów, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19 i które złożą wniosek o odstąpienie od dochodzenia należności. Do czasu podjęcia uchwały o odstąpieniu od dochodzenia powyższych należności, wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa może postanowić o odstąpieniu od dochodzenia należności pieniężnych z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie przypadających za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. W tym zakresie niezbędne jest złożenie wniosku przez podmiot, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.
Nowe przepisy przewidują również możliwość udzielania ulg w spłacie należności pieniężnych z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie przypadających za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii jednostce samorządu terytorialnego lub wybranym jednostkom organizacyjnym. Ulgi te mogą polegać na umorzeniu należności, odroczeniu terminów ich spłaty lub rozłożeniu płatności na raty.

• UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

W związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów powstaje obowiązek zapłaty opłaty przekształceniowej. Zgodnie z ogólną regułą powyższa opłata powinna być zapłacona do dnia 31 marca każdego roku. W odniesieniu do opłaty należnej za 2020 rok ustalony został inny termin płatności, tj. 30 czerwca 2020r.
W przypadku innych gruntów, które nadal pozostają w użytkowaniu wieczystym, użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczania opłat rocznych. W tym przypadku termin płatności przypada najpóźniej na dzień 31 marca każdego roku. Natomiast w odniesieniu do opłaty rocznej należnej za 2020 rok termin zapłaty został wydłużony do dnia 30 czerwca 2020r.

• USTAWA O WŁASNOŚCI LOKALI

Przepisy tarczy antykryzysowej wprowadzają również zmiany dotyczące sposobu głosowania przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z nowymi regulacjami, uchwała zarządu może być podjęta, jeżeli wszyscy członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu albo głosowaniu na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała może być również wynikiem głosów częściowo oddanych na posiedzeniu, częściowo na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Ponadto, przy obliczaniu kworum uwzględnia się członków zarządu uczestniczących przez oddanie głosu na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

• Na chwilę obecną trwają prace nad kolejnymi przepisami, które mają na celu łagodzenie skutków epidemii koronawirusa. Po ich uchwaleniu, w ramach odrębnego wpisu, przedstawione zostaną nowe regulacje.

Niniejszy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny. Materiał ten nie stanowi kompleksowej porady prawnej ani opinii prawnej. Materiał został oparty na stanie prawnym z dnia 2020-04-15. W celu uzyskania porady prawnej bądź opinii prawnej dotyczącej konkretnej sprawy, wskazane jest każdorazowe rozważenie konkretnych okoliczności sprawy w świetle obowiązujących przepisów prawa. W tym celu zasadne jest zwrócenie się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego, adwokata). Właściciel serwisu www.kancelariakwk.pl nie ponosi odpowiedzialności za interpretację i skutki wynikłe z zastosowania się do treści materiału.

Materiał objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego. Z materiału można korzystać (tzn. kopiować, przechowywać, drukować) wyłącznie w zakresie własnego użytku osobistego, w celach niekomercyjnych. Nie jest dopuszczalne modyfikowanie materiału, wykorzystywanie we własnych opracowaniach,  wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych, bez pisemnej zgody osoby uprawnionej. Przez wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych należy rozumieć każdy rodzaj rozpowszechniania (kopiowanie, modyfikowanie, dystrybucja, transmisja, publikowanie, prezentowanie) materiału w całości lub części.