CZY URZĄDZENIA PRZESYŁOWE ZAWSZE BLOKUJĄ REALIZACJĘ PRZEDSIĘWZIĘCIA BUDOWLANEGO?

  Dodano: 2020-06-25

W dotychczasowych wpisach pisałam o utrudnieniach, z jakimi można spotkać się podczas realizacji przedsięwzięcia budowlanego. Głównie miałam na myśli utrudnienia administracyjne, ponieważ wiązały się one z koniecznością uzyskania określonych zgód czy też zezwoleń. Przykładem może być decyzja o warunkach zabudowy oraz zezwolenie na usunięcie drzew lub krzewów. Zwracałam również uwagę na inne administracyjne konsekwencje związane z nieruchomościami i realizacją inwestycji budowlanych. Wśród nich były takie zagadnienia jak opłata planistyczna, opłata adiacencka, a także opłata z tytułu odrolnienia gruntów.

W poniższym wpisie przybliżę jeszcze inne zagadnienie, z którym niejednokrotnie będzie musiał zmierzyć się właściciel nieruchomości w razie zagospodarowania nieruchomości poprzez zabudowę obiektem budowlanym. Tematem wpisu jest służebność przesyłu, z którą po raz kolejny zetknęłam się w ostatnim czasie.

Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem nieruchomości, na której w latach 90. ubiegłego wieku zostały posadowione urządzenia przesyłowe w postaci sieci energetycznej. Zamierzasz zagospodarować nieruchomość poprzez wybudowanie kilku budynków mieszkalnych wraz z budynkami gospodarczymi. Niemniej jednak z uwagi na przebieg sieci energetycznej nie jest to możliwe. Z tego względu skontaktowałeś się z przedsiębiorstwem, będącym właścicielem sieci. Miałeś nadzieję, że uda się dokonać przebudowy sieci, przynajmniej w zakresie najbardziej kolidującym z planowaną inwestycją. Zamiast merytorycznej rozmowy o problemie spotkałeś się ze zdecydowanym sprzeciwem ze strony przedsiębiorcy przesyłowego co do dokonywania jakichkolwiek zmian w odniesieniu do istniejącej sieci.

Następnie minęło kilka miesięcy od Twojego ostatniego kontaktu z właścicielem sieci przebiegającej przez Twoją działkę. Dużym zaskoczeniem było dla Ciebie, gdy któregoś dnia otrzymałeś korespondencję z sądu. Po otwarciu koperty okazało się, że przesyłka zawiera wniosek o ustanowienie służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego. Służebność ta ma być ustanowiona na Twojej nieruchomości, na czas nieoznaczony, za wynagrodzeniem w wysokości 9.000 zł. Pas służebności ma obejmować obszar o szerokości 3m, licząc wzdłuż osi przewodów dla linii średniego napięcia, oraz obszar o szerokości 2,1m, licząc osi przewodów dla linii niskiego napięcia, przebiegających po Twojej nieruchomości. Jesteś przeciwny ustanowieniu na swojej nieruchomości służebności przesyłu. Poza tym masz duże wątpliwości co do wysokości zaproponowanego Ci wynagrodzenia za jej ustanowienie i wprowadzenia dalszych ograniczeń w korzystaniu z działki tym bardziej, że służebność ma zostać ustanowiona na czas nieokreślony.

Sytuacji podobnych do takich, jak powyższa, jest bardzo wiele. Czy właściciel nieruchomości zawsze jest na przegranej pozycji względem przedsiębiorcy przesyłowego? Jak pokazują konkretne przypadki, wcale tak być nie musi. W powyższej sprawie żądanie przedsiębiorcy przesyłowego nie zostało uwzględnione przez sąd. Było to efektem skutecznie zgłoszonych przez właściciela nieruchomości szeregu zastrzeżeń, w tym co do zaistnienia warunków umożliwiających ustanowienie powyższej służebności na nieruchomości. Na co zatem należy zwrócić uwagę i czy warto udać się w takiej sytuacji do radcy prawnego po wsparcie?

Co to jest służebność przesyłu?

• Służebność przesyłu może zostać ustanowiona na nieruchomości w związku z tym, że na tej nieruchomości zostały posadowione urządzenia przesyłowe w postaci na przykład linii energetycznych, sieci kanalizacyjnych czy też gazociągów. Celem ustanowienia służebności przesyłu jest uzyskanie przez właściciela tych urządzeń (określanego także jako przedsiębiorca przesyłowy) tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości w związku z posadowieniem na niej powyższych urządzeń, jeśli taki przedsiębiorca nie posiada innego tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości.
•  Niemniej jednak ustanowienie służebności przesyłu przez sąd jest możliwe tylko wtedy, gdy w sprawie zaistnieją określone warunki. Innymi słowy bez wystąpienia tych warunków nie jest możliwe ustanowienie służebności przesyłu przez sąd, a więc najczęściej wbrew woli właściciela nieruchomości, która ma zostać obciążona służebnością.
• Jednym z warunków, które muszą zaistnieć w sprawie, aby możliwe było ustanowienie służebności przesyłu przez sąd to odmowa ze strony właściciela nieruchomości co do zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu. Natomiast drugi warunek sprowadza się do tego, że służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych.
• Jak pokazują przypadki z praktyki, niejednokrotnie po gruntownej analizie konkretnych okoliczności okazuje się, że w sprawie nie zaistniały warunki umożliwiające sądowe ustanowienie służebności przesyłu. Oczywiście, aby odeprzeć argumentację przedsiębiorstwa przesyłowego, niezbędna jest aktywność właściciela nieruchomości w toku postępowania przed sądem. To oznacza, że jeśli właściciel nieruchomości chce skutecznie zanegować żądanie ustanowienia służebności przez sąd, powinien w odpowiednim momencie, w czasie trwania postępowania sądowego, podjąć niezbędne działania.

Jeśli potrzebujesz dalszych informacji, zapraszam do kontaktu.

• Jeśli w sprawie spełnione zostały przesłanki warunkujące możliwość sądowego ustanowienia służebności przesyłu, sąd ustanowi służebność za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie to jest należne właścicielowi nieruchomości, która ma zostać obciążona służebnością.
• Zgodnie z przepisami, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być odpowiednie. Jednocześnie należy wskazać, że przepisy nie zawierają bezpośrednio odpowiedzi na pytanie, jak rozumieć powyższe sformułowanie. Innymi słowy, na podstawie samych przepisów prawa nie odpowiemy na pytanie, czy zaproponowane wynagrodzenie jest odpowiednie.
• Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu często uzależniona jest od co najmniej kilku czynników. W związku z tym, w pierwszej kolejności czynniki te powinny zostać prawidłowo określone. To, jakie czynniki będą brane pod uwagę i jak duży będzie ich wpływ na kształtowanie wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności, jest uzależnione od konkretnej sprawy.
• Należy również zwrócić uwagę na to, że niejednokrotnie wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu jest określana przez specjalistę. Niestety w tym zakresie również dość często zdarzają się błędy. Zdarza się, że opinie wydawane przez specjalistów oparte są na błędnych założeniach, a także zawierają w sobie szereg nieścisłości i omyłek różnego rodzaju.
• Jeśli zatem w sprawie sądowej o ustanowienie służebności przesyłu proponowane jest przez przedsiębiorcę przesyłowego wynagrodzenie za ustanowienie tego prawa, warto zweryfikować, czy proponowane wynagrodzenie zostało prawidłowo obliczone, a nie – jak często zdarza się – zaniżone. W interesie właściciela nieruchomości jest dokonanie powyższej weryfikacji i zgłoszenie zastrzeżeń wraz z odpowiednim uzasadnieniem. W przeciwnym razie może zdarzyć się tak, że sąd zaakceptuje wskazaną przez właściciela urządzeń przesyłowych wysokość wynagrodzenia i wyda orzeczenie z uwzględnieniem tej wysokości wynagrodzenia. Wówczas w postępowaniu przed sądem II instancji może być trudno właścicielowi nieruchomości doprowadzić do korekty orzeczenia sądu w powyższym zakresie.

Jeśli w powyższym zakresie masz wątpliwości lub chcesz skorzystać z odpowiednich rozwiązań, zapraszam do kontaktu: biuro@kancelariakwk.pl

Kazimiera Wijatyk-Kubicka

Niniejszy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny. Materiał ten nie stanowi kompleksowej porady prawnej ani opinii prawnej. Materiał został oparty na stanie prawnym z dnia 2020-06-25. W celu uzyskania porady prawnej bądź opinii prawnej dotyczącej konkretnej sprawy, wskazane jest każdorazowe rozważenie konkretnych okoliczności sprawy w świetle obowiązujących przepisów prawa. W tym celu zasadne jest zwrócenie się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego, adwokata). Właściciel serwisu www.kancelariakwk.pl nie ponosi odpowiedzialności za interpretację i skutki wynikłe z zastosowania się do treści materiału.

Materiał objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego. Z materiału można korzystać (tzn. kopiować, przechowywać, drukować) wyłącznie w zakresie własnego użytku osobistego, w celach niekomercyjnych. Nie jest dopuszczalne modyfikowanie materiału, wykorzystywanie we własnych opracowaniach,  wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych, bez pisemnej zgody osoby uprawnionej. Przez wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych należy rozumieć każdy rodzaj rozpowszechniania (kopiowanie, modyfikowanie, dystrybucja, transmisja, publikowanie, prezentowanie) materiału w całości lub części.