CO TO JEST UMOWA DEWELOPERSKA?

  Dodano: 2020-07-31

W poprzednich wpisach zwracałam uwagę na kwestie dotyczące realizacji inwestycji budowlanej na zakupionej nieruchomości. W związku z tym poruszane były zagadnienia związane z księgą wieczystą nieruchomości, obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu, ochroną gruntów rolnych, jak również wymogami w zakresie konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, zezwolenia na wycinkę drzew lub krzewów czy też zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej. Ponadto wspominałam o możliwych skutkach finansowych w postaci opłaty planistycznej, opłaty adiacenckiej, a także opłaty za zajęcie pasa drogowego.

Ponieważ ważną kwestią związaną z inwestycjami budowlanymi są umowy, w poprzednim wpisie poruszyłam temat umów rezerwacyjnych. W praktyce umowy rezerwacyjne są dość często stosowane. Niemniej jednak mają one charakter fakultatywny. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w odniesieniu do umów deweloperskich, których dotyczy niniejszy wpis.

W dotychczasowej praktyce, wielokrotnie miałam okazję sporządzać na zlecenie dewelopera projekt umowy deweloperskiej czy też weryfikować projekt takiej umowy, który w sposób standardowy został przygotowany, a także doradzać w kwestiach związanych z umową deweloperską.

W toku wykonywanych przeze mnie czynności nie raz okazywało się, że standardowy wzór umowy deweloperskiej nie uwzględniał specyfiki danego przedsięwzięcia deweloperskiego albo nie chronił odpowiednio, w granicach prawa, interesu dewelopera.

Przykładowo, zapisy dotyczące zasad odstąpienia od umowy przez nabywcę nie były odpowiednio doprecyzowane, tzn. w taki sposób, aby nabywca miał możliwość odstąpienia od umowy w określonych okolicznościach, ale korzystanie z tego prawa nie prowadziło do nadużyć, wywołujących jednocześnie negatywne konsekwencje dla dewelopera.

W innym przypadku szczególną uwagę należało zwrócić na zapisy dotyczące określenia powierzchni i standardu prac wykończeniowych, do których deweloper zobowiązywał się. Jak wiadomo, w procesie budowlanym mogą w tym zakresie występować określone rozbieżności względem etapu projektowego.

W jeszcze innym przypadku występowała konieczność przeanalizowania wątku waloryzacji ceny i dokonania w tym zakresie odpowiednich zapisów w treści umowy deweloperskiej.

Często poruszanym zagadnieniem była także kwestia dodatkowych kar umownych, które były zastrzegane na rzecz dewelopera w taki sposób, aby uchronić dewelopera przed nieuprawnionymi nadużyciami ze strony nabywcy, przy jednoczesnym zachowaniu zgodności z przepisami prawa.

Jak pokazują przypadki z praktyki, właściwe przygotowanie projektów umów deweloperskich pozwalało na sprawne dokonanie poszczególnych czynności prowadzących finalnie do uzyskania przez dewelopera umówionej kwoty tytułem ceny sprzedaży, wydania mieszkania/domu jednorodzinnego nabywcy oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności do tego mieszkania/domu jednorodzinnego.

Kiedy mamy do czynienia z umową deweloperską?

• Umowa deweloperska to jedna z kilku rodzajów umów, jakie są zawierane pomiędzy deweloperem a jego klientem.
• Umowa deweloperska ma zastosowanie w przypadku mieszkania albo domu jednorodzinnego.
• Na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do:

- ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, jeśli umowa dotyczy mieszkania,

- przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, gdy umowa dotyczy domu jednorodzinnego,

- przeniesienia na nabywcę użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

• W przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej zawarcie umowy deweloperskiej w powyższych przypadkach jest obowiązkowe. W związku z tym to, czy deweloper będzie musiał podpisać z klientem umowę deweloperską, jest uzależnione od konkretnej sytuacji – treści zobowiązania, które deweloper przyjmuje na siebie, zawierając umowę z klientem.

Jeśli potrzebujesz dalszych informacji, zapraszam do kontaktu.

• W przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej, w przypadku umowy deweloperskiej istnieje cały szereg przepisów, które wyznaczają treść umowy deweloperskiej. Jak wynika z tych przepisów, w umowie deweloperskiej należy między innymi zamieścić takie elementy jak:

- cena nabycia,

- odpowiednia informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie,

- określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy,

- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,

- określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,

- wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

• Mając powyższe na względzie należy podkreślić, że postanowienia dotyczące powyższych kwestii powinny zostać odpowiednio sformułowane, tzn. w taki sposób, aby były one ważne i jednocześnie zabezpieczały interes dewelopera, nie naruszając przy tym interesu klienta.
• Należy mieć na uwadze, że umowa deweloperska powinna również zawierać inne elementy aniżeli powyżej wymienione, które powinny być odpowiednio sformułowane, aby nie wystąpił skutek ich nieważności, a także aby nie było problemów z realizacją poszczególnych zobowiązań związanych z umową.
• Jednocześnie warte uwagi jest to, że choć przepisy prawa zawierają określone wymogi w wielu kwestiach, które powinny być objęte umową deweloperską, to strony umowy mają pewną swobodę w kształtowaniu jej treści. Nie jest to tak duża swoboda jak w przypadku umowy rezerwacyjnej. Niemniej jednak, zgodnie z regułą - o ile postanowienia umowy deweloperskiej nie będą mniej korzystne dla nabywcy aniżeli to, co wynika z przepisów prawa, to jak najbardziej te zmodyfikowane zapisy będą ważne i wiążące.
• Podkreślić także należy, że powyższa reguła nie wyklucza takiej sytuacji, gdy fizycznie w dokumencie obejmującym umowę deweloperską zostaną również zawarte takie postanowienia, które z określonych względów mogą okazać się bardziej korzystne dla dewelopera. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji, a tym samym prawidłowej konstrukcji konkretnego dokumentu obejmującego umowę deweloperską. Właściwa konstrukcja umowy pozwoli bowiem na zabezpieczenie interesów dewelopera w sposób nie naruszający przepisów prawa.

Jeśli potrzebujesz:

- informacji, czy w Twoim przypadku istnieje konieczność zawarcia z klientem umowy deweloperskiej,
- projektu umowy deweloperskiej, która będzie uwzględniała specyfikę realizowanego przez Ciebie przedsięwzięcia deweloperskiego, a jednocześnie będzie zawierała postanowienia zabezpieczające Twój interes,
- weryfikacji, czy wzór posiadanej przez Ciebie umowy deweloperskiej jest optymalny,
- informacji odnośnie spoczywających na Tobie obowiązków w związku z koniecznością stosowania regulacji ochronnych względem nabywcy,

zapraszam do kontaktu: biuro@kancelariakwk.pl

Kazimiera Wijatyk-Kubicka

Niniejszy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny. Materiał ten nie stanowi kompleksowej porady prawnej ani opinii prawnej. Materiał został oparty na stanie prawnym z dnia 2020-07-31. W celu uzyskania porady prawnej bądź opinii prawnej dotyczącej konkretnej sprawy, wskazane jest każdorazowe rozważenie konkretnych okoliczności sprawy w świetle obowiązujących przepisów prawa. W tym celu zasadne jest zwrócenie się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego, adwokata). Właściciel serwisu www.kancelariakwk.pl nie ponosi odpowiedzialności za interpretację i skutki wynikłe z zastosowania się do treści materiału.

Materiał objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego. Z materiału można korzystać (tzn. kopiować, przechowywać, drukować) wyłącznie w zakresie własnego użytku osobistego, w celach niekomercyjnych. Nie jest dopuszczalne modyfikowanie materiału, wykorzystywanie we własnych opracowaniach,  wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych, bez pisemnej zgody osoby uprawnionej. Przez wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych należy rozumieć każdy rodzaj rozpowszechniania (kopiowanie, modyfikowanie, dystrybucja, transmisja, publikowanie, prezentowanie) materiału w całości lub części.