JAK BRONIĆ SIĘ PRZED ZALEWANIEM DZIAŁKI PRZEZ SĄSIADA?

  Dodano: 2020-07-07

W dotychczasowych wpisach zwracałam głównie uwagę na kwestie związane z nabyciem działki oraz realizacją inwestycji budowlanej na nieruchomości. W związku z tym we wpisach poruszane były zagadnienia związane z księgą wieczystą nieruchomości, obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu, ochroną gruntów rolnych, jak również wymogami w zakresie konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy czy też zezwolenia na wycinkę drzew lub krzewów. Ponadto wspominałam o możliwych skutkach finansowych w postaci opłaty planistycznej oraz opłaty adiacenckiej.

Z kolei w odniesieniu do robót budowlanych związanych z istniejącymi obiektami budowlanymi przybliżone zostały w ostatnim wpisie informacje dotyczące zezwolenia na zajęcie pasa drogowego.

W niniejszym wpisie mowa będzie o naruszeniu stosunków wodnych na gruncie. Zagadnienie to może być istotne zarówno dla właściciela nieruchomości dopiero planującego określoną inwestycję, jak i dla właściciela, który już zrealizował inwestycję budowlaną.

W dotychczasowej praktyce wielokrotnie zetknęłam się z sytuacją, w której określona działka była zalewana przez wody płynące z sąsiednich działek. Niejednokrotnie w przypadku, gdy zalewana działka była zabudowana między innymi budynkami mieszkalnymi, szkody występujące na skutek tych podtopień były jeszcze bardziej dotkliwe. W takich przypadkach właściciele nieruchomości próbowali we własnym zakresie ustalić, czym są spowodowane te podtopienia. Przyczyn mogło być wiele. Jednak po bliższym przyjrzeniu się sprawie nasuwało się podejrzenie, że działki są zalewane z uwagi na określone zmiany, jakie zostały dokonane na działce sąsiedniej. W niektórych przypadkach zmiany te polegały na podniesieniu poziomu gruntu poprzez nawiezienie urobku przed budową domu.

W związku z powyższym dochodziło do wszczęcia postępowań administracyjnych, których celem było nakazanie właścicielowi działki sąsiedniej podjęcie takich działań, które wyeliminują istniejące nieprawidłowości będące przyczyną podtopień sąsiednich nieruchomości. Niestety wydawane były decyzje niekorzystne dla właścicieli nieruchomości, które były zalewane. W związku z tym wydawało się, że właściciele tych nieruchomości, nic nie mogą zrobić, aby zapobiec powstawaniu kolejnych szkód.

Wielokrotnie po dokonaniu przeze mnie bliższej analizy w sprawie okazywało się, że właściciele jak najbardziej mogą skutecznie dochodzić swych praw i bronić w ten sposób swojego mienia przed szkodami wynikającymi z podtopień działek. Organy, prowadząc powyższe postępowania, często popełniały błędy. W związku z tym wadliwe były decyzje, które zawierały rozstrzygnięcie negatywne dla właścicieli zalanych działek. W ślad za tym właściciel ci składali odwołanie od decyzji, w efekcie czego ostatecznie sprawy kończyły się dla nich pozytywnie. Finalnie wydawane decyzje wraz z określonymi w nich rozwiązaniami stanowiły istotne narzędzie w walce o zapobieżenie powstawaniu szkód w mieniu w związku z zalewaniem działki przez wody płynące z sąsiedniej działki.

Co oznacza naruszenie stosunków wodnych na gruncie?

• Zgodnie z ogólną regułą, właściciel gruntu nie może między innymi odprowadzać wód na grunty sąsiednie. Warto dodać, że właściciel gruntu nie może także podejmować innych działań w zakresie odprowadzania wód.
• Jeśli powyższy obowiązek zostaje naruszony, to po spełnieniu dalszych warunków właściciel działki, która jest zalewana, może żądać ochrony w oparciu o określone przepisy prawa.
• Jednym z rozwiązań w takim przypadku może być wydanie decyzji administracyjnej o odpowiedniej treści. Decyzja taka jest wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Należy jednak w tym zakresie pamiętać, że nie można zbyt długo zwlekać z podjęciem działań mających na celu uzyskanie powyższej decyzji. Ważne jest zachowanie określonego terminu, ponieważ po upływie tego terminu postępowanie nie zostanie wszczęte.
• Jak pokazują przypadki z praktyki, niejednokrotnie wydawane decyzje są wadliwe. Innymi słowy, nawet gdy faktycznie doszło do naruszenia stosunków wodnych i zachodzą warunki umożliwiające wydanie stosownej decyzji, dość często organy nie badają rzetelnie sprawy i w ślad za tym wydają decyzję negatywną.
• Jeśli chodzi o powody takiego stanu rzeczy, to mogą być one różne. Faktycznie postępowania mogą być skomplikowane w zakresie ustalenia, czy w sprawie zachodzą warunki umożliwiające wydanie stosownej decyzji. Często czynności w toku postępowania są dokonywane przez różnorodne podmioty. To również może powodować komplikacje w zakończeniu postępowania zgodnie z interesem właściciela działki, na której występują podtopienia.
• Jeśli zatem organ wydał na Twoją rzecz negatywną decyzję dotyczącą naruszenia stosunków wodnych i chcesz ją zakwestionować, powinieneś złożyć odwołanie od tej decyzji w ciągu 14 dni od jej otrzymania.
• Decyzję wydaną w postępowaniu administracyjnym można także zaskarżyć do sądu.

Chcesz wiedzieć więcej, kliknij.

• Warto mieć także na uwadze, że znaczenie ma nie tylko wydanie decyzji pozytywnej dla właściciela zalewanej działki. Ważne jest również prawidłowe sformułowanie rozstrzygnięcia, które jest zawarte w decyzji dotyczącej naruszenia stosunków wodnych. Tylko wtedy, gdy decyzja będzie zawierała prawidłowe rozstrzygnięcie i zostanie ona wykonana, decyzja ta będzie miała znaczenie dla właściciela podtapianej działki. Innymi słowy, tylko w przypadku, gdy rozstrzygnięcie zawarte w decyzji będzie adekwatne do okoliczności sprawy, wydana decyzja powoli na zapobieżenie powstawaniu kolejnych szkód na gruncie.
• W razie zastosowania rozwiązań, które nie będą adekwatne do istniejących okoliczności, wykonanie decyzji może okazać się zbędne, a nawet czasami wywołujące kolejne problemy. W związku z tym również z tego względu istotne jest, aby rozstrzygnięcie zawarte w decyzji było poprawnie sformułowane.
• W zakresie rozwiązań określonych w decyzji również zdarzają się nieprawidłowe rozstrzygnięcia. Przyczyny tego stanu rzeczy mogą być różnorodne. Niemniej jednak z powyższych względów warto sprawdzić, czy treść decyzji (ściślej rozstrzygnięcia zawartego w decyzji) odpowiada konkretnej sprawie.
• W razie stwierdzenia, że jednak decyzja w tym zakresie nie jest poprawna, powinieneś złożyć odwołanie od tej decyzji. Odwołanie jest składane w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji.
• Podobnie jak we wcześniejszym przypadku, możesz też zwrócić się do sądu o ochronę prawną w przypadku, gdy decyzja zawiera nieprawidłowe rozstrzygnięcie co do sposobu, w jaki naruszenie stosunków wodnych na gruncie ma zostać wyeliminowane.

Jeśli w powyższym zakresie masz wątpliwości lub chcesz skorzystać z odpowiednich rozwiązań, zapraszam do kontaktu: biuro@kancelariakwk.pl

Kazimiera Wijatyk-Kubicka

Niniejszy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny. Materiał ten nie stanowi kompleksowej porady prawnej ani opinii prawnej. Materiał został oparty na stanie prawnym z dnia 2020-07-07. W celu uzyskania porady prawnej bądź opinii prawnej dotyczącej konkretnej sprawy, wskazane jest każdorazowe rozważenie konkretnych okoliczności sprawy w świetle obowiązujących przepisów prawa. W tym celu zasadne jest zwrócenie się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego, adwokata). Właściciel serwisu www.kancelariakwk.pl nie ponosi odpowiedzialności za interpretację i skutki wynikłe z zastosowania się do treści materiału.

Materiał objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego. Z materiału można korzystać (tzn. kopiować, przechowywać, drukować) wyłącznie w zakresie własnego użytku osobistego, w celach niekomercyjnych. Nie jest dopuszczalne modyfikowanie materiału, wykorzystywanie we własnych opracowaniach,  wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych, bez pisemnej zgody osoby uprawnionej. Przez wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych należy rozumieć każdy rodzaj rozpowszechniania (kopiowanie, modyfikowanie, dystrybucja, transmisja, publikowanie, prezentowanie) materiału w całości lub części.