CZYM JEST UMOWA REZERWACYJNA W PRAKTYCE DEWELOPERSKIEJ?

  Dodano: 2020-07-29

We wcześniejszych wpisach była mowa o kwestiach dotyczących zakupu nieruchomości oraz realizacji inwestycji budowlanej na działce. W związku z tym poruszane były zagadnienia związane z księgą wieczystą nieruchomości, obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu, ochroną gruntów rolnych, jak również wymogami w zakresie konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, zezwolenia na wycinkę drzew lub krzewów czy też zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej. Ponadto wspominałam o możliwych skutkach finansowych w postaci opłaty planistycznej, opłaty adiacenckiej, a także opłaty za zajęcie pasa drogowego.

Realizacja inwestycji budowlanej na działce wiąże się nie tylko z koniecznością załatwienia szeregu spraw na ścieżce administracyjnej. Inną ważną kwestią są umowy, które inwestor zawiera w toku procesu inwestycyjnego. Niektóre umowy inwestor musi zawrzeć, a w odniesieniu do innych umów inwestor ma swobodę ich podpisania. Przykładem fakultatywnej umowy jest umowa rezerwacyjna, która niejednokrotnie jest stosowana przez deweloperów.

W dotychczasowej praktyce, wielokrotnie spotykałam się z sytuacją, w której deweloper potrzebował pomocy w skonstruowaniu umowy pozwalającej na „powiązanie” konkretnego kupującego z realizowaną przez niego inwestycją w postaci na przykład domu jednorodzinnego.

W jednym z przypadków, deweloper planował zrealizować przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dla tego przedsięwzięcia zostało już wydane pozwolenie na budowę. Pozwolenie to zostało wydane na rzecz właściciela nieruchomości, na której budowa domów miała zostać zrealizowana. Jednakże właścicielem nieruchomości był zupełnie inny podmiot aniżeli deweloper. Właściciel nieruchomości, który uzyskał powyższe pozwolenie na budowę, zmienił swoje plany w ten sposób, iż chciał sprzedać działkę. W związku z tym, poszukując nabywcy, podjął negocjacje z deweloperem zainteresowanym realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego w oparciu o wydane pozwolenie na budowę na powyższej nieruchomości.

Zanim negocjacje dobiegły do końca, deweloper pozyskał pierwszych klientów zainteresowanych zakupem domów jednorodzinnych, które planował wybudować na podstawie wydanego już pozwolenia na budowę. Niemniej jednak, ponieważ negocjacje z właścicielem nieruchomości jeszcze nie zakończyły się, deweloper nie miał pewności, że uda się sfinalizować transakcję. Z drugiej strony nie chciał stracić klientów. Poza tym występowały jeszcze inne kwestie, które wymagały wyjaśnienia. Z tego względu zwrócił się do mnie o pomoc w przygotowaniu odpowiedniej umowy, która miałaby zostać zawarta pomiędzy nim a klientem – przyszłym nabywcą domu jednorodzinnego. Po przeanalizowaniu sprawy zaproponowałam zawarcie umowy rezerwacyjnej. Ustaliłam, co umowa powinna zawierać, aby odpowiednio zabezpieczała dewelopera, a przy tym nie naruszała interesu klienta. Ostatecznie pomiędzy deweloperem a klientem została zawarta jako pierwsza umowa rezerwacyjna, po czym strony podpisały inne umowy, odpowiednie do etapu realizacji inwestycji. Czynności te zostały odpowiednio powtórzone w odniesieniu do pozostałych klientów. W międzyczasie z sukcesem zakończyły się negocjacje pomiędzy deweloperem a właścicielem nieruchomości. Finalnie, deweloper zrealizował przedsięwzięcie zgodnie z planami i sprzedał wszystkie wybudowane domy.

Kiedy mamy do czynienia z umową rezerwacyjną?

• Umowa rezerwacyjna to jedna z kilku rodzajów umów, jakie są zawierane pomiędzy deweloperem a jego klientem.
• Głównym celem umowy rezerwacyjnej jest zapewnienie przez dewelopera, że klient nabędzie w bliżej określonej przyszłości określoną nieruchomość po ustalonej cenie.
• Umowa rezerwacyjna nie ma charakteru obligatoryjnego. Innymi słowy, nie występuje obowiązek zawarcia takiej umowy pomiędzy deweloperem a przyszłym kupującym tak jak ma to miejsce na przykład w odniesieniu do umowy deweloperskiej.
• To, czy umowa rezerwacyjna zostanie podpisana, jest uzależnione od konkretnej sytuacji. Wpływ na posłużenie się umową rezerwacyjną będą miały określone czynniki występujące po stronie dewelopera lub/i po stronie klienta dewelopera.

Jeśli potrzebujesz dalszych informacji, zapraszam do kontaktu.

• W niektórych przypadkach właśnie posłużenie się umową rezerwacyjną będzie miało duże znaczenie dla dewelopera, biorąc pod uwagę określone uwarunkowania występujące po jego stronie, a także z uwagi na to, że strony mają dość dużą swobodę w ukształtowaniu treści umowy.
• Jednocześnie należy mieć na uwadze, że nie znajdziemy przepisów, które zawierałyby dokładne wytyczne co do tego, jaka powinna być treść umowy rezerwacyjnej.
• W związku z powyższym, umowa rezerwacyjna musi być sporządzona pod kątem konkretnej sytuacji, a więc z uwzględnieniem istotnych kwestii występujących w konkretnej sytuacji. Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna zasadniczo daje tylko takie prawa, jakie zostały w niej wyraźnie zapisane.
• Sporządzając umowę rezerwacyjną należy równocześnie zwrócić uwagę na to, aby nie zawierała ona nieważnych postanowień. Swoboda stron w kształtowaniu treści umowy nie oznacza, że strony mogą zrobić dowolne zapisy w umowie i wszystkie te zapisy będą ważne.
• Z powyższych względów warto zwrócić uwagę na to, aby umowa rezerwacyjna została odpowiednio przygotowana. Tylko w przypadku, gdy będzie ona właściwie przygotowana, umowa ta pozwoli na osiągnięcie założonych celów.
• Dodać należy, że czasami możemy spotkać się z ogólnymi informacjami, co należy zamieścić w umowie rezerwacyjnej. Niemniej jednak informacje te w wielu przypadkach mogą okazać się nieadekwatne do konkretnej sytuacji, a w niektórych przypadkach mogą prowadzić do zamieszczenia w umowie nieważnych postanowień.
• Należy także wspomnieć, że jeśli umowa rezerwacyjna zostanie zawarta, bardzo często będzie ona pierwszą z umów zawieranych pomiędzy deweloperem a klientem. To oznacza, że w kolejnych krokach będą zawierane następne umowy, na przykład umowa deweloperska.

Zatem jeśli:

- potrzebujesz porady, jakie konkretnie zapisy powinny znaleźć się w umowie rezerwacyjnej, aby odpowiednio chroniły Twoje interesy,
- potrzebujesz projektu umowy rezerwacyjnej, która będzie uwzględniała specyfikę realizowanego przez Ciebie przedsięwzięcia deweloperskiego,
- chcesz zweryfikować, czy wzór umowy rezerwacyjnej, który posiadasz, jest właściwy,
- potrzebujesz informacji, jak odpowiednio powinien wyglądać w Twoim przypadku proces zawierania umów z klientami,

zapraszam do kontaktu: biuro@kancelariakwk.pl

Kazimiera Wijatyk-Kubicka

Niniejszy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny. Materiał ten nie stanowi kompleksowej porady prawnej ani opinii prawnej. Materiał został oparty na stanie prawnym z dnia 2020-07-29. W celu uzyskania porady prawnej bądź opinii prawnej dotyczącej konkretnej sprawy, wskazane jest każdorazowe rozważenie konkretnych okoliczności sprawy w świetle obowiązujących przepisów prawa. W tym celu zasadne jest zwrócenie się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego, adwokata). Właściciel serwisu www.kancelariakwk.pl nie ponosi odpowiedzialności za interpretację i skutki wynikłe z zastosowania się do treści materiału.

Materiał objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego. Z materiału można korzystać (tzn. kopiować, przechowywać, drukować) wyłącznie w zakresie własnego użytku osobistego, w celach niekomercyjnych. Nie jest dopuszczalne modyfikowanie materiału, wykorzystywanie we własnych opracowaniach,  wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych, bez pisemnej zgody osoby uprawnionej. Przez wykorzystywanie materiału do celów komercyjnych należy rozumieć każdy rodzaj rozpowszechniania (kopiowanie, modyfikowanie, dystrybucja, transmisja, publikowanie, prezentowanie) materiału w całości lub części.